¿Cuáles son las principales diferencias entre las valoraciones RICS y las tasaciones ECO?
Autor: Fernando Vigueras Muñoz
Director Nacional de Tasaciones en Savills Aguirre Newman y previamente Director Técnico en Instituto de Valoraciones. MRICS APC Student Member, Valorador Inmobiliario y Arquitecto, con 13 años de experiencia en el sector del Real Estate, abarcando muy diversos aspectos del mismo, como la valoración, la gestión o el seguimiento y control de la actividad inmobiliaria.
Es ésta es una de las preguntas más comunes en el mundo del Real Estate a la que consultoras como Savills Aguirre Newman nos enfrentamos de forma continua puesto que ambos documentos se emplean de forma habitual. Vamos a intentar por tanto arrojar un poco de luz al respecto, basando nuestro planteamiento en el desarrollo de 3 puntos fundamentales de diferencia dentro de un contexto muy concreto, y explicado en un lenguaje lo más gráfico y sencillo posible.
Paso para ello a realizar una serie de consideraciones iniciales que nos ayuden a entender el contexto en el que nos movemos.
El mundo de las valoraciones comúnmente aceptadas o empleadas en el mercado internacional quedan englobadas bajo el paraguas del International Valuation Standards Council (IVSC) que fija las “reglas de juego” globalmente más comunes, extendidas y plasmadas en las Normas Internacionales de Valoración o International Valuation Standards (IVS).
Dentro de esta asociación se incluyen diversas organizaciones de todo el mundo que, por una parte, aportan su visión particular y, por otra, establecen sus propias normativas o regulaciones que, cumpliendo con los estándares generales, establecen diferencias puntuales adecuadas al marco regulatorio o al mercado concreto donde circunscriben su actividad. Podríamos decir, esencialmente, que estas regulaciones cumplen con lo establecido internacionalmente y añaden el matiz necesario para ajustarse a su actividad particular. Podríamos representar gráficamente este contexto de la siguiente manera:
Dentro de este conjunto existen normativas que se aproximan más al conjunto general y otras con mayores diferencias. De esta manera, RICS, por poner un ejemplo, es una regulación, de ámbito internacional muy alineada o similar a las IVS, donde las diferencias podrían ser consideradas como mínimas debido precisamente a ese carácter internacional en que circunscribe su actividad.
Existiendo por otra parte normativas adecuadas a realidades muy concretas como el Hypzert alemán o la Orden Ministerial ECO 805/2003 española, que es la que regula las tasaciones en nuestro país y mercado y que, pese a cumplir con los preceptos que las IVS establece, incluye diferencias concretas que más adelante veremos pero, sobre todo, incorpora un enfoque general muy particularizado en la legalidad española pues, no en vano, se trata de una Orden Ministerial (ECO, viene de Ministerio de ECOnomía, que es la entidad que estableció esta normativa) emitida evidentemente por el estado español.
Bajo nuestro punto de vista, el enfoque general impregna todo el espíritu de una normativa, desde el articulado hasta la redacción.
De esta manera, las normas de valoración RICS plasmadas en su Libro Rojo, están redactadas bajo un espíritu normativo anglosajón, por medio de recomendaciones, acciones de buena praxis profesional y pocas normas, pero muy claras, dejando en manos del Valorador (o de la empresa a la que pertenezca) la correcta aplicación metodológica. Y puede realizar una Valoración RICS única y exclusivamente una persona que sea Miembro RICS (MRICS) y que esté convenientemente dada de alta como Registered Valuer (REV), no existiendo mayores limitaciones, y descargando la responsabilidad de dicho cumplimiento, así como de su pericia profesional en el MRICS firmante de la valoración (o, en su caso, la firma a la que pertenezca), y siendo sometido a los controles periódicos que RICS establece sobre sus miembros.
Por el contrario, la Orden ECO tiene un espíritu latino, siendo muy estricto y extenso en la redacción y establecimiento de normas, focalizando en todos los aspectos de la valoración y, sobre todo, limitando y fijando todos los parámetros de la misma, obligando a realizar comprobaciones concretas o a aplicar metodologías de una determinada manera. Cabe destacar la comprobación y verificación técnico-legal de los activos como limitación del valor, en especial, la realidad registral. Asimismo, pese a que las tasaciones son firmadas por técnicos individuales, son las sociedades de tasación registradas como tal en el Banco de España las únicas facultadas para la emisión de informes, acogidos a esta normativa y realizado para cualquiera de las 4 Finalidades que ésta establece. Bajo tal consideración, es la sociedad de tasación quien debe velar por la correcta cualificación del técnico (cuya titulación queda fijada por normativa) y por el cumplimiento de los preceptos que establece la orden ministerial. No en vano, bajo su condición de sociedad de tasación, es el Banco de España quien audita de forma constante (trimestral, semestral y anual) todos y cada uno de los aspectos de la actividad de una sociedad de tasación.
Una vez visto el contexto donde se circunscriben ambas normativas y el enfoque general de las mismas, pasamos a ver lo que consideraríamos las diferencias más prácticas u operativas que participan de esos enfoques generales antes expuestos y que son, principalmente tres:
Ámbito de Aplicación o Finalidades
RICS no determina Finalidades específicas. RICS determina que se indique claramente cuál es la finalidad con la que se prepara el encargo de valoración, sin embargo, en abstracto, puede emplearse para cualquier tipo de Finalidad, sin limitación alguna -salvo la lógica legalidad, se entiende- desde que la finalidad esté claramente definida y declarada. Al ser un estándar aplicado en los mercados inmobiliarios más desarrollados se ha popularizado en los sectores más expuestos a intervinientes internacionales (bancos internacionales, inversores internacionales, mercados de capitales) funcionando como la lengua franca del sector en la cual las distintas partes se pueden fácilmente entender.
La Orden ECO está redactada en torno a 4 Finalidades o Ámbitos de aplicación, reflejadas en el Artículo 2 de la Orden. Lo cierto es que, de entre las 4 Finalidades que la Orden ECO establece, la más frecuente, con diferencia con respecto al resto, es la primera de ellas, la Finalidad 2a o “Garantía Hipotecaria”, como se conoce en el sector. El resto de Finalidades, siendo vigentes, son menos habituales por quedar circunscritas a ámbitos empresariales más particulares, frente a la citada Garantía Hipotecaria, obligatoria para la realización de cualquier operación hipotecaria en España y, por tanto, muy común incluso a niveles de usuario particular.
Y ésta es una de las razones por las que su uso en España es tan extendido y habitual, por la gran actividad histórica del mercado hipotecario, que ha llegado a convertir las tasaciones casi un estándar para el usuario particular, confundiendo muchas veces la terminología y hablándose muchas veces de forma incorrecta de Tasaciones RICS, por ejemplo, término que carece de sentido.
Una vez más, siguiendo una teoría de conjuntos, todas las tasaciones que se hacen para cualquiera de dichas Finalidades que fija la orden ministerial son (tienen que ser) ECO, pero por el contrario no todas las Valoraciones ECO o Tasaciones se realizan para dichas Finalidades. ¿Puede entonces hacerse una Tasación para Determinación del Valor de Mercado, por ejemplo? La respuesta es SÍ, por supuesto, pero el resultado suele diferir con respecto al de una Valoración RICS por razones de aplicación metodológica que más adelante veremos y criterios de prudencia valorativa que impregnan la normativa.
Bases de Valoración
RICS reconoce varias Bases de Valoración para su empleo, siendo las más habituales y recomendadas por el propio Libro Rojo, el Valor de Mercado y la Renta de Mercado.
La Orden ECO, pese a reconocer tanto el Valor de Mercado como el Valor Razonable (ambos incluidos en las IVS), fija una Base de Valoración específica denominada Valor Hipotecario, de obligado empleo cuando se realiza una Tasación con Finalidad Garantía Hipotecaria, y cuya diferencia primordial radica en el aspecto temporal:
Frente al Valor de Mercado, que es un valor puntual y circunscrito a un determinado momento específico y bajo las condiciones concretas del mercado que se dan en una Fecha de Valoración, el Valor Hipotecario establece el concepto de “valor estable a lo largo del tiempo”, esto es, un valor ajeno a unas condiciones determinadas de inflación o especulación o, al contrario, unas condiciones de ajuste extremo o liquidación del mercado. Si el valor hipotecario de un activo debe servir de soporte o garantía a una operación financiera determinada, la lógica de esta base de valoración viene a “proteger” a la entidad financiera o sujeto que concede un préstamo hipotecario, determinando una especie de valor mínimo o estable que le permitiría, en última instancia (en caso de ejecución de la garantía) poder recuperar, al menos, dicho valor.
el Valor Hipotecario establece el concepto de “valor estable a lo largo del tiempo”, ajeno a unas condiciones determinadas de inflación o especulación
Una representación muy sencilla (véase también “exagerada”), pero muy gráfica de esto que arriba indicamos se plasmaría de la siguiente manera:
Es por eso que, en las partes más alcistas o bajistas del ciclo, y sobre todo cuando se trata de valoraciones de edificios singulares, puedan encontrarse diferencias más significativas entre valoraciones RICS y ECO. RICS, en su espíritu anglosajón reconoce solamente la evidencia del mercado y recomienda evitar hacer consideraciones sobre potenciales valores “sostenibles” considerando que la interactuación entre compradores y vendedores en el mercado libre es la fuente de evidencia privilegiada y especular sobre fluctuaciones futuras con base en registros históricos está fuertemente desaconsejado.
Metodologías
RICS no fija Metodologías de Valoración. Dentro del espíritu que impregna el Libro Rojo, RICS explica y recomienda metodologías para diferentes escenarios, pero no establece como obligatorio el uso determinado de un método o sus parámetros, antes al contrario, lo deja a criterio y responsabilidad del técnico firmante MRICS. Será el valorador, que teniendo en cuenta la heterogeneidad del mercado inmobiliario y el carácter dinámico de las tendencias de mercado, definirá cuál será la metodología que mejor permitirá interpretar el Valor de Mercado.
Normativa ECO tasaciones
Por el contrario, la Orden ECO no solamente fija la metodología que se debe emplear de acuerdo con la tipología, sino que obliga al empleo de diferentes métodos bajo diferentes escenarios estableciendo, además, parámetros mínimos en la aplicación (número de comparables, tasas de descuento y beneficio promotor mínimo…) y, lo que es más importante, bajo el seguimiento del principio de prudencia, la certificación del menor de los valores como valor de tasación de entre las metodologías que se apliquen. Aparte del empleo del Método del Coste para la valoración de ciertas tipologías (hoteles, residencias, etc.) que, en la mayoría de las ocasiones, lastra el valor de los activos.
Queremos destacar como conclusión a lo anteriormente descrito que, al contrario de lo que muchas veces puede parecer, ambas regulaciones tienen su ámbito de actuación concreto y delimitado. Se trata por tanto de regulaciones necesarias y no contradictorias entre sí, que permiten velar por un correcto y transparente funcionamiento del mercado y que otorgan a todos los actores intervinientes (compradores, vendedores, intermediarios, financiadores, reguladores,…) de la suficiente confianza para que dicho funcionamiento cumpla con los estándares más elevados.
la Orden ECO obliga al empleo de diferentes métodos bajo diferentes escenarios estableciendo parámetros mínimos en la aplicación y, bajo el seguimiento del principio de prudencia, la certificación del menor de los valores como valor de tasación de entre las metodologías que se apliquen.
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