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El descuento
Autor: Ignacio Acha García-Noblejas
Socio en Cushman&Wakefield España, donde dirijo como Head of Retail High Street el área de agencia de la oficina de Madrid y me responsabilizo de coordinar el área de F&B a nivel nacional. Anteriormente y siguiendo involucrado en el sector inmobiliario, fui director nacional de retail para Roan Inmobiliaria y otras consultoras del sector como Aguirre Newman. A lo largo de 18 años de experiencia en el área de retail y real estate, ha asesorado aproximadamente hasta la fecha del entorno de 350 operaciones inmobiliarias de alquiler y/o compra-venta. Mis funciones como asesor en real estate y consultoría estratégica me permiten participar en proyectos tanto para grupos líderes de retail en expansión como para fondos, family offices, bancos o aseguradoras desde el lado patrimonialista.
Vivimos tiempos convulsos a nivel económico, social, político, sanitario y de consumo. Evidentemente esto se refleja en los mercados y el inmobiliario no es especial en este sentido. Lo que sí creo es, que, aunque no es correcto hablar de suerte en un entorno así, y hablar de suerte con lo que ha sucedido podría resultar ofensivo, es un hecho que el sector inmobiliario estaba ya en máximos y algunas operaciones no salían por el descuadre que había. El sector inmobiliario en bastantes de sus nichos de mercado había tocado valores muy altos que necesitaban: dejar de crecer, ajustarse y respirar. Los mercados son ciclos y esta crisis sanitaria global ha coincidido con el momento en el que, en España, el inmobiliario pedía algo de ajuste. Podemos llamarlo suerte o podemos llamarlo coincidencia. Lo que está claro es que hubiese sido mucho peor haber ajustado por propio ciclo en 2018-2019 como muchos habían predicho, y ahora nos hubiese tocado este mazazo de forma muy cercana y posterior, como al resto de industrias. Por ser pragmático, es de lo poco que resaltaría como positivo de todo lo que ha pasado. Respecto al ajuste o descuento es sano, es normal y es previsible. ¡No es una hecatombe! Lo que no es sano, es tener activos en el mercado, o vacíos, durante más de 24 meses por no ser capaces de darle salida por un tema de valores, sobre estimaciones o expectativas elevadas. Y eso ya estaba ocurriendo.
Respecto al ajuste o descuento es sano, es normal y es previsible. ¡No es una hecatombe!
Dicho lo cual, ahora llega el descuento y hay que saber aplicarlo y utilizarlo. No todo vale y como en la vida los matices son muy importantes. El descuento para comprador y vendedor, para arrendador y arrendatario. Todo el mundo aplica el descuento casi en la primera frase de la conversación y siento discrepar en esto porque no siempre aplica y antes de pedir ciertas cosas, mejor analicemos. Ya pasó en la anterior crisis del 2008 donde se quiso aplicar durante un periodo de 4 años descuentos a inmuebles que ya lo habían aplicado con previsión, inmuebles que ya de por sí se habían quedado desactualizados en valor y por tanto no aplicaba por mucha crisis que hubiera o hubiese, e incluso hubo atrevidos y lo sé por propia experiencia, querer negociar gastos comunes en un local de renta antigua en plena milla de oro.
Por lo tanto, solo dos apreciaciones muy personales sobre el descuento. Se debería analizar caso por caso y solo donde proceda. Y, en segundo lugar, el descuento se debe contextualizar si es con relación al consumo, a los valores inmobiliarios o a la situación covid-19 porque la temporalidad y el volumen del propio descuento no es el mismo para un caso que para otro, o si, por el contrario, es que aplica los tres a la vez, será otro cantar.
Siempre pasa en las crisis que hay actores que lo aplican al comprar como un must, pero al vender les apodera la extrañeza. En este caso la extrañeza y la empatía tienen más que ver de lo que parece.
Hay actores que lo aplican al comprar como un must, pero al vender les apodera la extrañeza
Creo que lo importante sobre el descuento tanto en arrendamiento como en compraventa es que esté basado en pilares sólidos y argumentos fáciles de entender. Si aun así no se da el acuerdo, o es que no procedía o es que no había intención real por una de las partes.
Hay un Juez llamado tiempo que pone a cada uno en su lugar.
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