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El sector hotelero: una recuperación gradual pero segura
Autora: Guillemette Briard
Associate Director en Christie & Co, experta del sector inversión inmobiliaria hotelera en España y Portugal.
Licenciada en la Escuela Hotelera de Lausanne, acumula una experiencia internacional en el sector hotelero tanto a nivel operacional como inmobiliario. Desde 2016, ha estado involucrada en más de 100 proyectos de asesoramiento estratégico de inversión hotelera (valoraciones, estudios de viabilidad y due diligence entre otros) en España, Portugal, Italia e Reino Unido.
Dentro del sector inmobiliario, el “asset class” hotelero ha sido uno de los más impactados por la crisis del COVID-19. El día 19 de marzo 2020, la casi totalidad de los 11.470 alojamientos turísticos que forman la plantilla alojativa de España tuvieron que cerrar íntegramente, dejando los negocios hoteleros sin ningún tipo de ingreso y los operadores y propietarios en situaciones de incertidumbre. A día de hoy, el sector es testigo de una demanda drásticamente inferior a los niveles habituales y está limitado por unas restricciones operativas importantes (control de aforo de los espacios públicos, incremento de los servicios de limpieza, establecimiento de procesos de higiene, formación de empleados, pago mediante tarjeta, etc.). No obstante, poco a poco, se empiezan a ver las primeras señales de recuperación.
Unos muy buenos años
Representando el 12% del PIB, la industria turística española entró en la crisis del COVID-19 con un rendimiento alto. Posicionado como el segundo país más visitado del mundo (con 84m visitantes extranjeros en el 2019, después de Francia con 89m), España venía de experimentar sus mejores años. Además, había implantado una profesionalización general del sector con una mejora en la calidad de sus alojamientos turísticos (reconversiones, reformas, profesionalización de la operativa), atrayendo a un perfil turístico superior y estabilizando su posición competitiva líder dentro del mercado europeo vacacional frente a países como Turquía, Grecia, Egipto y Tunicia.
Sin embargo, esta posición dominante de España como la “playa de Europa” ha hecho al país más dependiente de la demanda extranjera y de los destinos de ocio (el 57% de las pernoctaciones hoteleras ocurren entre mayo y septiembre). A diferencia de otros países europeos como Francia, Alemania o Inglaterra, España muestra una dependencia importante del segmento internacional ya que casi el 50% del volumen de pernoctaciones provienen de países extranjeros. Un segmento que se ha revelado relativamente volátil en anteriores crisis y que sufre una caída superior ya que la accesibilidad es limitada, y cuenta siempre con una recuperación más lenta.
Además, a nivel global, la pandemia sigue alcanzando niveles récord de nuevos contagios y esto impactará en la recuperación del segmento internacional “long haul” con origen en Estados Unidos y países asiáticos, con una incidencia significativa en varios mercados españoles como Barcelona, Madrid, San Sebastián y Sevilla.
Fuentes: INE, Visit Britain, INSEE, Destatis
Medidas gubernamentales temporales
Las medidas gubernamentales para el sector del turismo han tardado en llegar y ahora se están concretando poco a poco, aportando una solución temporal a los hoteleros frente a la importante falta de demanda. Las extensiones de los ERTEs hasta el 30 de septiembre (30 de diciembre en el caso de las Islas Canarias) permiten a los hoteleros contar con un punto de “breakeven” inferior a lo normal dándoles la posibilidad de abrir sus puertas con niveles de ocupación algo inferiores (entre el 10% y 30%). Por otro lado, la creación de sellos como el “Safe Tourism Certified” por el ICTE aporta cierta confianza a los mercados emisores de España, asegurando que los establecimientos han implantado un sistema de prevención de riesgo frente al COVID-19. Y por último, las líneas ICO han permitido a los actores que lo necesitaban mantener un nivel de liquidez suficiente para resistir este periodo. No obstante, se estima que en cuanto termine el periodo de carencia de dichos préstamos (la mayoría son de un periodo máximo de 12 meses), si la recuperación del mercado hotelero no ha permitido generar suficientes flujos de caja, la presión financiera sobre los negocios hoteleros podría arrastrar a muchos de ellos.
Las medidas gubernamentales para el sector del turismo han tardado en llegar y ahora se están concretando poco a poco, aportando una solución temporal a los hoteleros frente a la importante falta de demanda.
Reapertura de los establecimientos hoteleros
Se estima que, a finales de junio, el 70% de la plantilla del país todavía seguía cerrada. Desde principios de julio, las reaperturas han continuado y sobre este inventario reducido, se observan ocupaciones alrededor del 30% en los principales destinos vacacionales con un “business on the books” cada día más significativo. Durante el mes de julio y a medida que vaya aumentando la demanda, las grandes cadenas como Melià, Barceló, Riu e Iberostar seguirán estrategias de apertura gradual de su portafolio, concentrando la demanda por destino en determinados hoteles con el fin de “salvar” al máximo el verano. En cuanto a los destinos urbanos, la situación es mucho más complicada y se observan actualmente ocupaciones inferiores (10-15%) con una mayor proporción de establecimientos cerrados que prevén reabrir de manera gradual su inventario a partir de septiembre.
Apertura de Schengen y de la industria aeronáutica
Fuente: INE
Desde el 21 de junio, los ciudadanos de la UE puedan viajar a España. Por lo tanto, los segmentos emisores principales como el Reino Unido, Alemania, Francia e Italia que conjuntamente representaron el 54% del volumen de viajeros en 2019, podrán viajar sin necesidad de cuarentena, tanto en España como en su país de origen. Sin embargo, la problemática actual es la falta de llegadas efectivas de turistas a España que no está permitiendo a los hoteleros abrir íntegramente sus establecimientos.
Fuente: AENA
Considerando que el 83% de los turistas extranjeros llegan a España en avión, parece ser que las principales compañías aéreas activas (Ryanair, Vueling/Iberia, Easyjet y Air Europa) en el país han sobrevivido a la crisis y están retomando sus actividades. En junio, la gran mayoría de ellas intentaron estimular la demanda aérea mediante agresivas campañas de precios bajos. Aunque han intentado abrir el máximo de rutas, se prevé que el número de vuelos y pasajeros se quedará muy por debajo de los niveles del 2019 ya que todas han tenido que tomar medidas de control de coste como reducciones de plantilla y costes salariales, limitación de tráfico, concentración de vuelos, etc. De manera general, que no se prevé una recuperación de la industria aeronáutica antes del 2023.
Perspectivas positivas para los inversores
Fuente: Christie & Co
En línea con el rendimiento hotelero, el mercado de inversión inmobiliaria hotelera español experimentó un constante aumento en los últimos años hasta llegar a unos niveles récord tanto en el volumen de inversión en 2018 (€4.8bn) como en el de precio por habitación en 2019 (142k). La supresión de la actividad hotelera durante los pasados meses ha paralizado de manera casi completa su actividad transaccional. Actualmente, ante la falta de visibilidad sobre la recuperación y la incertidumbre frente a posibles rebrotes del virus, los compradores/inversores esperan grandes descuentos sobre los precios de venta para volver a realizar dichas transacciones. Sin embargo, el gran interés inversor del mercado, la elevada liquidez existente y la falta de transacciones comparables hacen difícil de estimar el nivel exacto de descuento al que volverán a producirse las operaciones. En cualquier caso, considerando que el mercado había experimentado un aumento excesivo de precio por habitación, lo cual dejó fuera a ciertos inversores, esta crisis ofrece la oportunidad de que el mercado vuelva a niveles de precios más sostenibles. El mercado nos dirá en las próximas semanas/meses como se equilibran estos dos aspectos dentro de la balanza y cuál es el impacto sobre los precios de venta de los hoteles en España.
Esta crisis ofrece la oportunidad de que el mercado vuelva a niveles de precios más sostenibles.
Una industria resiliente que volverá a la normalidad
Como lo indica nuestro informe de Christie & Co “Destinos Urbanos en España” publicado en julio de 2020, en su anexo especial dedicado a la recuperación del COVID (Anexo: COVID-19), en numerosos momentos de la historia, la industria turística española se ha visto impactada por crisis importantes y ha demostrado una importante capacidad de resiliencia. Actores a nivel mundial ven una recuperación del sector escalonada sobre los próximos tres/cuatro años, con una vuelta a la operativa normal durante el 2021 y una recuperación de los niveles de RevPAR pre-COVID entre el 2022 y 2024, dependiendo del perfil del mercado.
Actores a nivel mundial ven una recuperación del sector escalonada sobre los próximos tres/cuatro años
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