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La declaración responsable como técnica de intervención para la primera ocupación de edificaciones
Autores: Enrique Isla y Marta González-Llera
Enrique Isla
Socio Responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario de Gómez-Acebo & Pombo. Abogado en España y Solicitor del Tribunal Supremo de Inglaterra y Gales. Acumula una amplia experiencia en todo tipo de operaciones inmobiliarias: Compraventas de activos y sociedades, Joint Ventures, Promoción, Arrendamientos, Financiación, Construcción, Restructuración, Hoteles, etc. Es Co-Director y Profesor del Curso de Alta Especialización en Derecho Inmobiliario impartido en la Escuela de Práctica Jurídica de la Universidad Complutense de Madrid.
Marta González-Llera
Abogada Urbanista de Gómez-Acebo & Pombo. Asesora a clientes nacionales e internacionales en todo tipo operaciones inmobiliarias desde un punto de vista urbanístico. Así mismo, tiene experiencia en la elaboración y aprobación de instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, obtención de licencias y todo tipo de permisos, y tramitación de recursos administrativos y contenciosos-administrativos.
El procedimiento de edificación ha sido objeto, tradicionalmente, de un doble control por parte la Administración: por un lado, con carácter previo a la construcción, mediante la licencia de obras, cuyo objeto es controlar que las obras son conformes con la legalidad urbanística y, por otro, una vez terminada la construcción, mediante la licencia de primera ocupación (la “LPO”), que garantiza que las obras se han ejecutado conforme a la licencia de obras concedida y que son aptas para ser habitadas y, por tanto, entregadas a sus usuarios.
Sin embargo, la crisis sanitaria y económica producida por la Covid-19 ha impulsado un cambio, iniciado ya por algunas Comunidades Autónomas (Comunidad Valencia, Murcia o Aragón) consistente en sustituir la exigencia de LPO por declaración responsable con el fin de reducir los plazos de entrega y puesta en uso de las edificaciones, y dinamizar la economía. Buena prueba de ello son el “Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía” y el “Anteproyecto de Ley por el que se modifica la Ley 9/2001, de Julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid para el impulso y reactivación de la actividad urbanística” publicado en el B.O.C.M. del pasado día 18 de mayo de 2020.
Pues bien, la declaración responsable es un documento en el que el interesado, manifiesta bajo su responsabilidad, pero con efectos habilitantes, que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para ocupar una edificación y que dispone de la documentación que así lo acredita. Por tanto, desde el mismo momento de su presentación ante la Administración correspondiente, la declaración responsable legitima para la ocupación de la vivienda y es título suficiente para otorgar y declarar la declaración de obra nueva terminada.
La declaración responsable legitima para la ocupación de la vivienda y es título suficiente para otorgar y declarar la declaración de obra nueva terminada.
Ahora bien, el hecho de que la declaración responsable despliegue efectos habilitantes, no significa que nos encontremos ante un acto administrativo. Es más, el artículo 21.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común exceptúa a las Administraciones Públicas de la obligación de dictar resolución expresa y notificarla al interesado “en los procedimientos relativos al ejercicio de derechos sometidos únicamente al deber de declaración responsable o comunicación a la Administración”. En consecuencia, quien presenta una declaración responsable, en principio, no espera ningún acto posterior de la Administración, ni juega a su favor el silencio administrativo positivo.
Sólo en el caso de que no se cumplan todos los requisitos necesarios para la declaración responsable, la Administración dictará una resolución advirtiendo de dicha circunstancia, pues ésta tiene atribuidas facultades de comprobación, control e inspección sobre la declaración responsable.
Por tanto, aun cuando la declaración responsable supone una indudable reducción de trámites y plazos, también está rodeada de una incertidumbre de la que carece la licencia, pues la licencia, al haber sido objeto de control previo, solo será revisada en casos extraordinarios.
Con el fin de solucionar esta incertidumbre que rodea a la declaración responsable, dotándola de mayor seguridad jurídica y económica, se han propuesto diferentes soluciones.
La primera consistiría en limitar el plazo en el que la Administración puede ejercer sus facultades de inspección y control. Los principios de seguridad jurídica, buena fe y confianza legítima exigen que la declaración responsable no esté abierta sine die a una posible revisión, ya que los usuarios no pueden estar bajo la amenaza constante de tener que desocupar sus viviendas. Sin embargo, el legislador estatal no ha establecido ninguna limitación en este sentido, más allá de prever que si la Administración ejerce sus funciones de inspección transcurridos seis meses desde la presentación de la declaración responsable, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe. No obstante, la Administración podrá repercutir el importe de tales perjuicios al declarante.
Adicionalmente, se podría solicitar la ayuda de las entidades colaboradoras privadas para que éstas emitan certificados o informes de conformidad de las declaraciones responsables. Esta solución aliviaría el trabajo de las Administraciones Públicas ante la masificación de las comprobaciones, aunque también se correría el riesgo de desfigurar las declaraciones responsables, convirtiéndolas nuevamente en licencias.
Otra solución sería que el interesado pudiese elegir qué tipo de intervención prefiere: licencia (control ex ante) o declaración responsable (control ex post), con sus correspondientes efectos jurídicos (acto administrativo vs acto jurídico de particulares).
El tiempo dirá que solución resulta más conveniente. En cualquier caso, entendemos que para que la declaración responsable sea operativa, la Administración debe actuar con diligencia en la comprobación de las declaraciones responsables; de manera que, si tiene algo que objetar, lo comunique al interesado en un plazo breve de tiempo, puesto que sólo así se conseguirá dotar a la declaración responsable de cierta estabilidad. Ahora más que nunca, necesitamos agilidad por parte de la Administración y que se supriman trabas burocráticas. Estas medidas son ilusionantes y van en la buena dirección. Pero deben ejecutarse de forma correcta para evitar que se conviertan en un foco de incertidumbre e inseguridad jurídica.
Para que la declaración responsable sea operativa, la Administración debe actuar con diligencia en la comprobación de las declaraciones responsables
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