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Los centros comerciales, sus crisis y adaptaciones

Autor: Ángel Turel

Profesional del Real Estate especializado en Retail y Centros Comerciales.

Después de una larga experiencia en las áreas de estudios, proyectos, obras y desarrollo, centra su actividad en el ámbito de la inversión. Colaborador en diversos masters especializados en el sector inmobiliario y miembro del Comité Ciudad, Territorio y Cultura del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos y coordinador del área de Retail en Asprima.

El comercio y sus tiendas han sufrido infinidad de crisis. De esta última, esperemos estar recuperados en un año.

El comercio probablemente fue la primera profesión de la historia de la humanidad tras la recolección. Seguramente, ya al recolectar los primeros humanos, intercambiaron productos.

A raíz de la necesidad de intercambiar productos, la gente tenía que desplazarse, bien para entregarlos o bien para buscar los que necesitaba. Siempre habría alguien que lograba acumular más que otros y se convertía en la figura clave de la oferta y la demanda. Quizás fue esta la primera tienda y germen de los centros comerciales.

Desde entonces y hasta ahora, el comercio ha evolucionado considerablemente. Los centros comerciales como los entendemos a día de hoy, arrancan a finales del siglo XIX con los primeros grandes almacenes y a mediados del siglo XX los propios centros en Estado Unidos.

En Europa, como en España, gracias a la difusión del automóvil, los primeros centros nacieron basados en los hipermercados, acompañados de una galería de servicios. Los hipermercados no dejan de ser la evolución de los ultramarinos o los colmados, donde se podía encontrar de casi todo.

Los centros evolucionaron. Incluyeron primero mucha moda, con algún restaurante e incluso cines. La novedad nos hizo cambiar nuestras costumbres, afectando incluso a los cines que desaparecieron del centro ciudad, por no poder actualizarse y poder competir con la calidad de las nuevas salas.

La primera vez que se temió por la vida de los centros comerciales fue cuando a mediados de los años 60 surgió la venta por catálogo. Parecía que, en poco tiempo, ya nadie volvería a visitar una tienda. Evidentemente no fue así.

Al cabo de los años, nos acostumbramos a esos formatos, por no decir que nos aburrieron. Todos los centros ofrecían lo mismo y de una forma impersonal. Esto nos hizo que volviésemos la mirada hacia el comercio de toda la vida, el de proximidad, a la tienda de barrio, al pequeño super o a ese ultramarino que ahora llamamos delicatesen.

Al mismo tiempo, gracias a las nuevas tecnologías, resurgió la venta por catálogo.

Hoy la llamamos e-commerce.

Con un clic tenemos todos los catálogos del mundo a nuestro alcance, con buscadores que nos realizan comparativas y en un sorprendente espacio de tiempo, nos encontramos el producto en casa.

Aunque la cuota del e-commerce, todavía es pequeña, se ha vuelto a poner en duda la vida de los centros comerciales, sobre todo en EEUU, donde se habló del “apocalipsis del retail”, cuando lo que había era crisis de concepto del gran almacén, locomotora de los centros comerciales situados en el extrarradio de las ciudades. No obstante, los centros, volverán a cambiar las veces que sean necesario.

Hoy la tendencia es hacer centros experienciales, integrando nuevas formas de ocio, llegando a considerarse como “parques de atracciones”. Ya no se va a comprar, se va a experimentar, a disfrutar con nuevas sensaciones.

También se busca diversificar oferta, olvidándonos del uso exclusivo comercial. Se buscan centros con usos alternativos. Con clínicas, residencias, oficinas, coworking… En definitiva, generar mini ciudades.

Las próximas evoluciones, tienen que facilitar la convivencia de del e-commerce y el comercio físico. ¿De qué manera lo hará? Todavía no conocemos la fórmula que se impondrá.

Probablemente, las tiendas tenderán a convertirse en show rooms. Esto provocará que no se pueda cobrar renta variable por nivel de ventas, debido a que será imposible conocer dónde se realizan realmente las compras. Es posible que la renta se estipule por el nivel de afluencia al interior de cada tienda, o al tiempo que los clientes pasen mirando el escaparate. Las tiendas dejarán de tener almacenes, pasarán a almacenar el producto en un almacén común con un sistema automatizado de entrega de productos.

La interacción de los clientes generará Big-Data, que será un nuevo producto/servicio que se venderá a los retailers. Hoy día gran parte de los beneficios de los operadores de venta online viene de los datos recogidos en las terminales de los usuarios. Las tiendas físicas tienen la ventaja de generar sensaciones distintas al tocar o probarse el artículo. Captar y gestionar generaría a los fabricantes un beneficio impresionante.

Aparecerán puntos de distribución o click&collect (click en tienda, collect a la salida) totalmente automatizados, tanto de compras efectuadas durante la visita al centro como realizadas en cualquier otro sitio.

Desde luego, veremos una evolución o revolución de los inmuebles. Ésta será más o menos rápida y la capacidad de adaptación tanto de operadores como de propietarios llevará al posible cierre de algún centro transformándose en cosas totalmente distintas y veremos el nacimiento de nuevos proyectos más adaptados a las nuevas realidades.

Por último, debido al tristísimo momento que estamos sufriendo, es probable que a corto plazo experimentemos cambios. Esponjamiento de restaurantes, cines y posiblemente de tiendas. Actuaciones técnicas sobre la renovación de aire, el control de aforos… También algunos operadores y propietarios tendrán dificultades, deberán llegar a acuerdos para que los negocios sobrevivan y vuelvan a crecer. En esta situación sería deseable contar con la ayuda del estado, con descuentos del IBI –es un poco absurdo pagar un impuesto por un inmueble que el estado no te permite utilizar-, créditos blandos, facilidades de pagos de impuestos, bonificaciones en contrataciones. El objetivo sería que al principio de 2021 estuviésemos en una situación más o menos normalizada.

Otra de las consecuencias de este maldito virus es que mucha gente ha conocido o se ha acostumbrado a hacer compras online. Lógicamente esta opción crecerá y, unido a la obligada bajada del comercio físico, el crecimiento del e-commerce subirá considerablemente por encima del 20% anual con el que estaba creciendo los últimos años. No olvidemos que crecen desde niveles del 5% del comercio.

Pero al igual que nos hemos acostumbrado a los aperitivos virtuales o a los webinarios, nos falta algo. La proximidad física, la interacción física entre las personas es indispensable.

Como conclusión, el comercio y sus tiendas han sufrido infinidad de crisis. De esta última, esperemos estar recuperados en un año.

Debemos sacar provecho y realizar los cambios necesarios para adaptarnos al futuro que ya está aquí.


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